亳價〔2007〕67號
關于印發《亳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》的通知
各縣（區）物價局、房地產管理局，本市各物業管理企業：
為進一步規范物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據省政府《關于規范物業服務收費的通知》（皖政〔2004〕92號）以及省物價局、省建設廳《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》（皖價房〔2005〕154號）等規定精神，并結合我市實際情況，特制定《亳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》，現印發給你們，請認真貫徹執行。
二OO七年七月十六日
亳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則
第一條 為規范本市物業服務收費行為，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，促進物業服務管理健康發展，根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》和國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》、《安徽省人民政府關于規范物業服務收費的通知》和省物價局、建設廳《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》等有關規定，結合我市實際制定本細則。
第二條 本細則適用于本行政區域內物業管理企業對城市各類物業提供服務的收費行為。
第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四條 政府提倡業主或業主委員會通過市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務費用通過市場競爭形成。
第五條 市物價局會同市房地產管理局負責全市物業服務收費的監督管理，各縣、區物價局和物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理。
第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務內容、服務質量相適應的原則。
第七條 物業服務收費包括住宅物業綜合服務費、車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務費。物業服務收費根據住宅物業和非住宅物業提供的服務內容、特點的不同，分別實行政府指導價和市場調節價。
住宅物業綜合服務費、小區車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費，實行政府指導價。
非住宅物業服務收費和滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費，實行市場調節價。
第八條 實行政府指導價的住宅小區物業綜合服務收費，由物價局會同物業管理行政主管部門根據物業的硬件設施、環境和物業管理企業的服務內容、服務標準等因素，制定相應的等級收費基準價及浮動幅度，定期調整并向社會公布。
實行政府指導價的物業服務收費，其利潤率不得超過物業服務成本的5%。
第九條 建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當約定前期物業管理的企業、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
前期物業管理綜合服務收費標準，由建設單位或物業管理企業根據物業管理服務等級，對照相應的基準價及浮動幅度，與物業買受人在房屋買賣合同或前期物業服務合同中約定，報物價局和物業管理行政主管部門備案。
以招投標方式確定的住宅小區前期物業服務收費標準，在業主入住前報物價局和物業管理行政主管部門備案。物價局和物業管理行政主管部門對招投標過程中的價格行為實施監督管理，及時糾正違法違規行為。
第十條 業主大會成立后，物業服務收費具體標準由業主大會或授權的業主委員會與物業管理企業根據物業服務等級和相應的基準價及浮動幅度在物業服務合同中約定,將約定的收費標準報物價局和物業管理行政主管部門備案，并領取《安徽省經營性收費許可證》。雙方約定不成的，按管理權限報物價局審定。
第十一條 實行市場調節價的物業服務收費，業主大會成立前，由開發建設單位與物業管理企業在前期物業服務合同中約定合理的幅度；業主大會成立后，由業主委員會經業主大會同意后與物業管理企業在物業服務合同中約定。
物價局和物業管理行政主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的規范與引導，行業協會可定期公布實行市場調節價的各類物業公共服務費收費水平，為城市物業服務收費等提供信息咨詢。
第十二條 物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業管理企業承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十三條 實行物業服務費用包干制的，物業管理綜合服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、企業辦公費用；
7、企業固定資產折舊費用；
8、共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經業主或業主委員會同意的其他費用；
第十四條 業主、使用人自辦理物業交付使用手續之日起，應按物業服務合同約定的時間交納物業服務費用。房屋出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費用由業主或使用人按約定交納，但業主負連帶交納責任。
物業管理綜合服務費以法定產權面積（房屋所有權證登記的建筑面積）計算，其中小區住宅躍層或閣樓可收取物業綜合服務費，具體收取辦法以法定產權面積（房屋所有權證登記的建筑面積）計算，未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算，未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業管理綜合服務費。
第十五條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業管理綜合服務費用由開發建設單位以該小區首批業主交納物業服務費相同時間全額交納。
已售出因業主的原因暫未入住的，物業服務費用或者物業服務資金由物業權利人全額交納。
對五保戶和實行生活低保的住戶，經業主委員會和物業管理企業雙方商定，可以減收或者免收物業綜合服務費用。
第十六條 住宅小區內符合規劃要求的封閉式共用車庫和露天汽車停車場（停車泊位），可收取停車服務費，具體收費標準:業主大會成立前，由物業管理企業參照亳州市住宅小區機動車、非機動車停放收費標準,與物業買受人在購房合同或物業服務合同中約定。已成立業主大會、業主委員會的，由業主大會或授權的業主委員會與物業管理企業根據亳州市住宅小區機動車、非機動車停放收費標準在物業服務合同中約定。如小區業主機動車多、停車位少，經業主大會同意后，物業管理企業可以采取競標的方式確定停車服務費標準，報物價局備案后執行。
第十七條 住宅小區的電梯、水泵、中央空調等運行費、維修、維護費用除物業服務合同另有約定外應納入代收代交費用，由物業管理企業單獨列帳，按實際支出費用和約定方式公開合理分攤，具體分攤方式由業主委員會經業主大會同意后與物業管理企業協商確定。業主委員會成立前，由開發建設單位與物業管理企業在前期物業服務合同中合理約定。
第十八條 物業管理區域供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業管理企業向委托單位收取手續費。不得向業主收取手續費等額外費用。
第十九條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的書面同意后，由物業管理企業向有關部門辦理報批手續。在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將業主所得收益30%用于補貼物業管理公共服務費，70%納入專項維修資金，但業主大會另有決定的除外。
第二十條 業主、使用人裝飾裝修房屋的，裝修單位（或裝修人）應在裝飾裝修前與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理協議，服從物業管理企業的管理。裝飾裝修垃圾清運費原則上不得超過100元/戶；如垃圾量大，規定的收費無法彌補實際支出，經物價局同意可由物業管理企業與業主根據垃圾量商定具體垃圾清運費用。物業管理企業不得向業主和裝修單位收取任何形式的裝飾裝修保證金。
第二十一條 物業服務收費實行明碼標價制度，物業管理企業應當按物價局的規定將企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、收費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、舉報電話等在其服務區域內的醒目位置或收費場所公示。
物業管理企業應每半年（或一年）以書面形式向業主、使用人公布物業服務收費、經營性設施收益、公共水電費用分攤、物業專項維修資金的收支情況，接受業主委員會、業主、使用人和物價局的監督。
第二十二條 物業管理企業應完善內部財務管理制度，提高物業管理人員的服務水平、技術水平，加強收費人員業務能力培訓。實行物業服務費用包干制的，物業管理企業應對每個獨立的物業區域單獨建帳核算，按合同約定定期公布財務收支狀況；實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或全體業主每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。物業管理企業或業主委員會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
第二十三條 業主與物業管理企業約定預收物業服務費的，預收期限不得超過六個月。
第二十四條 物業管理企業將物業服務合同中的部分專業服務事項外包給其他專業服務企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。
第二十五條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十六條 業主、開發企業、應當按照物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主、開發企業違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當協助物業管理企業督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
物業發生產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費用。
第二十七條 實行政府指導價的物業服務收費實行收費許可證制度。物業管理企業在實施住宅小區服務收費前，必須將具體收費標準向物價局和物業管理行政主管部門備案。同時，在物價局申請辦理《安徽省經營性服務收費許可證》，亮證收費。
第二十八條 物業管理企業申領《收費許可證》時，應提供以下資料：
（一）申請報告；
（二）工商營業執照；
（三）物業管理企業資質等級證書；
（四）業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業服務合同》；前期物業服務收費由開發建設單位與物業買受人簽訂的《房屋買賣合同》或《前期物業服務合同》；
（五）物業綜合服務費收費標準測算表；
（六）新建住宅符合交付使用綜合驗收備案；
（七）物業管理招投標備案證明；
（八）其他應提供的資料。
物價局對申報手續、資料齊全的，在20個工作日內批復。
第二十九條 物價局和物業管理行政主管部門應當加強對物業管理企業的服務內容、服務質量和收費項目、標準、收費行為的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定的，由物價局依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。
第三十條 本細則自2007年7月20日起施行。
附件：1．亳州市住宅小區物業管理服務等級標準（試行）
2．亳州市住宅小區物業綜合服務 收費指導價標
準（試行）
3．亳州市住宅小區機動車、非機動車停放收費
標準
4．亳州市住宅小區物業管理綜合服務費備案表
